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卖家配合买家完成的流程具体有哪些

文章来源:北京离婚律师哪家好 编辑整理:王小律 更新时间:2017-11-13
卖家配合买家完成的流程具体有哪些

买二手房买卖的过程中,有一些环节需要买卖双方配合完成,比如贷款、过户等。具体流程如何呢?

在现在的二手房交易市场,有相当多的一部分购房者采取贷款方式来支付房款,这就涉及到房子何时过户的问题。一般这个步骤流程是:签订房屋买卖合同——买家凭买卖合同申请贷款——银行出批贷函——房屋办理过户——凭过户手续银行房款给卖家。

一、什么是批贷函

所谓【批贷函】,就是银行审核买家的资料,确认买家资质符合贷款条件,下发表示“会贷款给他”的证明。作为卖方一定要确认看到银行出具的【批贷函】才可以过户。这是因为如果提前进行过户,房屋所有权就发生了转移,但如何买家资料审核未通过,那么你的尾款可能无法追回。

二、什么情况下买家的贷款申请会被拒

1、客户偿还能力不足,收入或流水不符合条件(流水以家庭为单位没有达到月供的两倍)

2、逾期次数过多(信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算,连三累六银行可以拒贷)

3、虚假收入证明

4、信息核查时,与实际情况不符

5、户口本和实际婚姻状况不符

6、实际婚姻状况和征信报告体现的不符合

三、有了批贷函之后,就可以进行过户了吗

银行出具批贷函代表买方的贷款申请已经通过审核,要拿到银行下发的贷款,卖家还需要进行过户。以贷款方式支付房款,银行放款的时间在办理房产过户之后。银行在房产过户后放款不需要买方签字授权,就可以将房款直接放至房主的账户内,银行在这里起到一种保障作用,保护买卖双方的利益。

银行放款有两种模式,一是依据过户资料(契税完税证明和领取房产证的通知)放款;二是依据抵押材料(他项权利证书)放款。第二种模式更快捷方便,但需要担保机构提供担保才能操作。

这里需要提醒卖方,为了防范风险,您务必在过完户【办理房本】的时候,与银行的人或者中介一起确认,房本是拿走做抵押去了,而不是让买家拿走了,最好的方法为卖家直接与买方去银行办理抵押。

这个步骤完成之后,银行将会安排放款,时间一般为10~15个工作日,由于银行不同可能略有差异。

四、如何预防交易风险

由于房屋交易涉及到的房款金额较大,因此稍有疏忽就可能会给自己带来巨大的损失,因此在进行交易过程中,买卖双方一定要在合同中明确以下细节。

(1)约定明确的放款时间

(2)如果贷款无法通过审批,或审批过程中出现问题,买家如何支付房款

(3)如果贷款未通过银行审批,买家无法按约定支付房款,如何处理

一套房屋动辄几十万上百万,因此买卖双方一定要谨慎对待,尤其是对于卖家为了避免钱房两失的状况发生,一定要重视整个流程,不忽视其中的任何一个细节。

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